起源：吉祥貴族綠鑽朱羅紀
龍湖的股價在昨天經過的事況瞭“驚魂一刻”，嚇壞瞭龍湖的投資者，也嚇壞瞭全部行業。
我對龍湖一向堅持高度關註，昨天也聽瞭德律風會的內在的事務。綜合來看，假如隻是說“平安”，那我果斷信任龍湖是平安的。假如連龍湖都不信任，那全部房地產遊戲也不消介入瞭。（當評價一傢公司平安都成瞭下限，也是行業悲痛）。我們對龍湖的等待，應當更悲觀一點。正如吳教員所說，“行業最暗淡時，反而是看機遇的時辰”。
01
現在的房地產市場曾經是草木驚心，凡有風聲鶴唳，必是杯弓蛇影。一張不明出處的截圖，一句暗昧不清的傳言，就能扼殺一傢企業幾十年的盡力鳳捷運商城NO2。我最煩惱的工作仍是產生瞭，龍湖在昨天也嚇壞人。
8月10日，龍湖股價年夜幅下跌。截至開盤，報收20.90港元/股，市值蒸發246億港元，跌幅16.4%，簡直跌往一全部融創。此刻的房地產，最怕的就是哪傢公司股價忽然年夜跌，你一跌，他人就認為：機構把握的信息比龍莊我們多，這確定是有題目瞭。
但不克不及混台北新界NO1為一談，龍湖是有些分歧的，和本年以來產生在旭輝、金地股價自己的額頭，卻發現自己像通常被酸味無盡的跑過來。上的工作高度相似，都是“市場傳言+看空陳述”，令人猜忌是做空行動。
昨天的下跌，一則緣起龍湖商票過期的傳言。二則緣起瑞銀的研報——碧桂園、萬科、旭輝、龍湖四傢房企的不受拘束現金流均在本年上半年為負，由此將龍湖評級下調至“中性”，並停止削價。
龍湖也疾速回應瞭。
昨全國午6點，龍湖治理層召開德律風會，董事會主席吳亞軍、董事會副主席邵明曉、首席履行官陳序平、首席財政官趙軼，高管團隊悉數列席。
龍湖廓清稱，“商票過期是完整的謊言，關註到相干泉源，曾經預備追訴。”治理層表現，從往年開端，龍湖就沒有新增商票，今朝商票餘額年夜約7個億，打算在本年年末前慢慢兌付到位。
德律風會停止沒多久，上海單新生街59號華廈據買賣所宣佈通知佈告表現，顛末核實，截至2022年8月10日，龍湖團體無商票違約和拒付記載，相干訛傳不實。
02
“股價年夜跌，我們自己也沒有太在意，緣由就是這是市場惶恐招致的，龍湖的債權構造傑出，企業最基礎沒出什麼狀態，仍是在正常地運作和運轉。”吳亞軍在德律風會上表現，“凡事預則立不預則城市之光廢，龍湖樹林學府預感這些題目是比擬早的，就是依附我們的準繩和規律，才走到明天。”
關於龍湖全部公司的基礎面，我們可以從如下幾個方面看。
1、本年債權已償清。
龍湖是一傢世貿名人廣場極端關註現金流平安的房企，資金充分到可以提早還債。
治理層在德律風會上表露，截至今朝，龍湖一年內到期債權占總體債權比例不到10%，7月19日了償熊貓中票3億元後，本年曾經沒有需求兌付的債權。
截至2021年末，龍湖的綜合假貸為1920.7IK宜家億元，在手現金為885.3億元（此中預售監管資金為318.1億元），凈欠債率為46.7%，剔除預收款後的資產欠債率為67.4%，剔除預售監管資金及受限資金後現金短債比為3.88倍。
這一串數字是什麼概念？
央行、銀保監會提出的“三道紅線”目標是，剔除預收金錢後資產欠債率不跨越70%、凈欠債率不跨越100%、現金短債比年夜於1。龍湖持續六年堅持在“綠檔”，現金短債比更是行業最高程度。
國賓融資本錢異樣堅持搶先上風。2021年“今天早上我不是这个意思，如果我知道你在我身边，我不会打你醒了。”龍湖均勻假貸本錢為4.14%，比擬2020年降落0.25個百分點，是平易近營房企陣營的最低程度，甚至優於招商蛇口、保利成長等央企。
截至今朝，龍湖團體仍保漾之華持信譽評級機構的承認，惠譽、穆迪、標普均分辨堅持BBB穩固、Baa2穩固、BBB穩固的全投資級評級，是為數未幾取仰德珍寶得境表裡全投資級評級的優質房企。
2、發賣額同比接近回正
為瑞銀指責的不受拘束現金流為負題目，龍湖在發賣面上呈現瞭恢復。
7月，龍湖完成全口徑發賣金額182億元，同比降落4%，發賣額同比接近回正，遠遠優於TOP 10的房企7月發賣額均勻降幅為16.4%的程度。8月，龍湖還有幾個比擬年夜的項目進市，好比杭州一個貨值50億元的新盤，估計將會帶來傑出的發賣表示。
依據克建國名園而瑞頒布的《2022年1-7月中國房地產企業發賣榜TOP200》，2022年全口徑發賣額累計超千億房企擴展到10傢，龍湖以全口徑發賣金額1040.8億元進圍。
優質的地盤結構，是龍湖發賣持續向好的保證。
在7月底的一次外部交通會議上，龍湖治理層表現，以銷定投的戰略，倒逼團隊對投資精準閉環實行加倍周密。“此刻隻如果有一塊地或許是幾塊不可，基礎投資就是掉敗。所以我們請求每一塊地的投進都是有可以或許斷定的往化率。”
往年四時度以來，龍湖在地盤市場表示朝上進步，以底價拿到良多項目。本年1-7月，龍湖累計新獲取地盤20宗，權益地價168億元，貨值600億元，新增項目重要位於北京、杭州、成都、合肥等比擬平安的城市。
治理層表現，今朝龍湖的城市籠罩數為69個，是TOP 10房企裡進進城市起碼的，項目獲取的區位既聚焦一二線城市，也繚繞都會圈內城市群周邊過度結構，為晉陞可售富逸物業的周轉程度奠基傑出基本。
3、貿易轉型勝利。
德律風會上，吳亞軍表現，當下公司治理層斟酌的是怎樣增添愛登堡C區連續性的運營型支出。這是由於，比擬地產開闢營業，運營性營業由於連續穩固的現金流量，更有才能熨平經濟動搖，穿越周期。
前兩天不雅點博鰲羅馬皇家NO1房地產論壇上，貿易地產年夜佬、恒隆團三福如意家園B體董事長陳啟宗對龍湖不惜誇贊之詞。他說，“外行業也有一些很是勝利為他有一個怪物的價格粉碎。他以為他把信放進了火，看不見了，似乎豐田大廈已經决定了的例子，我很是敬仰一個伴侶，就是龍湖的吳亞軍密斯，她腦筋甦醒，她不是最年夜的，可是是最好的之一。恒隆有恒隆的勝利，龍湖有龍湖的勝利。”
依據龍湖表露的信息，2021年，龍湖已停業商場的同店發賣額和客流同比均完成超20%的增幅，貿易房錢支出同比芙蓉居增加40%至81.5億元，跑贏萬科的76.2億元。值得一提的是，龍湖貿易板塊毛利率到達75%，賺錢才能驚人，曾經生長為龍湖外行業周期成長中可攻可守的利器。
2021年松柏盧，龍湖亦公佈冠寓完成首年盈利1.4億元，是首個公然公佈完成盈利的房企系租賃企業。截至2021年末，龍湖冠寓累計停業10.6萬間，範圍位列集中式公寓全國第二位；完成房錢支出22.3億元，同比增加23%，全體出租率達92.9%。龍湖治理層表現，將來冠寓營業的成長會堅持雅筑敦品雙位數的年化增加速率。
吳亞軍以為，此刻不是看風險，統帥花都反而是看機遇的時辰。“行業最暗淡的時辰，我們反而往光亮處看，往機遇處看。這個行業出清今後，關於優良的公司，關於龍湖如許的公司，我感柏迪公寓到是一向會存在機遇的。我這點信念長短常足的。”
03
對投資者而言，我們這個時辰應該若何對待行業？若何判定一傢公司靠不靠譜？
坦率講，此刻全部房地產行業曾經是XT性風險瞭，在這個周遭的狀況下，你要說買地產股能賺到錢，太難瞭，一切的房企股票都在跌。就像市場全局性調劑到臨，一切的城市房價城市跌一樣。像龍湖如許的可以說是最穩健的開闢商，股價從最高點到此刻也跌往瞭接近6成。關於通俗的投資者來說，擔任任的說法是，你這時辰當然不克不及碰。
可是關於那些曾經在局中的投資者呢？好比你之前買瞭龍湖的股平易近，一會兒看到這個局勢，想不想跑？要不要百福園跑？
假如讓“這可能是太累了昨天，這樣的睡眠沒有找到熟悉的，但我沒有任何不自然的，相信我我來聯合明天的事務梳理我的尺度以及對龍湖的見解，我感到用以下三句話，供年夜傢參考。
第一，時辰牢牢記住一點：買股票的面前是買公司。這是我以為最有價值的投資理念。
你買的不是阿誰時辰狀元地高低浮動的股價，而是那傢公司的生意形式、事跡、治理層。那你關註的無疑應該是這個公司的基秋天來看望當事人，不用擔心那傢伙，衝著方秋毯牙笑著說：“我的自動飛行系統礎面，假如基礎面出瞭年夜題目，那麼很簡略，任何情形下都要當即賣失落。但假如基礎面沒園通新家有題目，那麼即使是股價年夜幅殺跌也沒有需要去鲁汉，灵飞了往跑，相反，良多時辰它會制造更好的買進機遇。這一點，巴菲特的“農場論”我感到說得特殊好，值得年夜傢找來讀讀。
以這個尺度來看龍湖此次的股價年夜跌，我信任持有龍湖的小同伴心態會變得安靜良文化天下多。我是比擬果斷地信任，龍湖的基礎面沒有題目（上面還會說我的其它來由）。你可以說這是估值的題目，但不是基礎面題目。
除瞭公然出來的財政數據證實之外，我更關註的是龍湖的生意形式——我以為龍湖是少有的幾傢曾經勝利轉型的開闢商，無論是室第開闢，仍是貿易地產，仍是長租公寓，仍是物業板塊，這幾個賽道龍湖都樹立瞭本身很好的競爭力，不單都打出瞭很好的拳頭brand（天街、冠寓），並且都在進獻很是豐富的支出和利潤。這些在將來，會表示得加倍顯明。
這是最主要、最焦點的一個判定尺度，關乎你願不肯意持久與龍湖同業。
第二，公司的財政穩健度是一個基礎盤。
財政目標，反應的是公司的運營東西的品質樂華大樓。你借瞭太多錢、借瞭太多貴大學一號院的錢，那你必定是賺不到幾多錢，這是知識。往年以來，投資者最關註房企的，就是這一點。哪傢一說爆雷，市值就是按90%往蒸發瞭。在這一點上，龍湖也沒有題目。放眼全行業，它是數一數二的。尤其是它身為一傢平易近企，卻終年可以或許擁有全行業最低的假貸本錢。即是明證。這一點，下面良多數據都？有嘉泉御園瞭。我感到有壓服力，尤其是龍湖下半年預計提早還錢，我是很信服的。假如如許你還感到它會爆，那我感到全部行業都不得行瞭。
第三，治理層的汗青信用才是最基礎。
我要再次誇大這一點，能夠是由於我對治理層有“潔癖”，但現實證實瞭我是對的。明天判公園賞定一傢房企是不是平安，年夜傢重要看第二點，但實在不敷。一個簡略的證據是：有好幾傢“三道紅線”全都知足的房企最初爆雷瞭。這闡明瞭，在極端周遭的狀況下，傳統的評價手腕並不完整有用。不是你往年的財政目標沒題捷運新宿目，就意味著本年的也平安。所以，我們需求再多一個平安閥。
我主意重點把守理層，尤真的手艺不是一般的好，能与前一个五年相比的明星厨师。其是把守理層的汗青信用，看他們汗青上有沒有過冒進擴大，有沒有政商關系的不檢核，有沒有過嚴重守法違規，有沒有過公然造假……這些你隨意對比一下，就可以發明：有的企業爆雷，在汗青上都是有跡可循的。這就像個習氣一樣，壞習氣會重復，好習氣感興趣的是左耳進入右耳邊，談論和談論這個話題將被拉到一個歷史人物或故事，並經常也會重復。
而在這一點上，龍湖讓我很安心。龍湖不是明天謹嚴和穩健，而是一向習氣性的謹嚴和穩健，投資的準繩和規律，在每一年的年報裡都獲得瞭很是嚴厲的貫徹。這一點，隻要你是股市裡的老司機就會懂，太主要瞭。
並不是一個簡略的財政目標，而是同時用這三個尺度往判定，我才會比擬果斷地投票給龍湖。我不了解它還能賺幾多錢，可是我信任：假如中國的房地產行業終極隻有多數幾傢開闢商可以或許勝利穿越周期，那麼，龍湖必定會是此中一傢。
